Kropi kitűnő beszámolója, 2006

Személyes tapasztalatok

A lakáskeresés projektre van egy jó angol kifejezés, a “house-hunting”, amit úgy lehetne fordítani, hogy ház-vadászat. Amit eddig írtam a témáról, az a jelenlegi ausztrál gyakorlaton alapszik, szóval eddig a “száraz tények” szerepeltek. Úgy gondolom, a téma lezárásához legjobb lenne leírni a “vadászat” során szerzett saját tapasztalatainkat.

Szóval, az egész lakáskeresést még tavaly évvégén kezdtük el, szigorúan “nézelődős” stílusban. Ami azt jelentette, hogy próbáljuk felmérni, milyen lehetőségek vannak.

Az első célpont: Docklands

Mivel a belváros szélén bérlünk lakást, természetesen adódott a célterület: minek mennénk messzebb, amikor szeretjük azt a környéket, ahol vagyunk. Tehát Melbourne (mármint a belváros, mert itt csak ezt a pár utcát nevezik annak), Docklands és South Yarra.

A belváros nagyon zsúfolt, és igazából nem sikerült új építésű lakást találni, amit találtunk, az meg nagyon kicsi volt.

Docklands – imádjuk, csak drága. Amióta ideköltöztünk, többször írtam Docklandsröl. Ez Melbourne legújabb városrésze, az építését kb. tíz év múlva fogják befejezni, egy nyüzsgő-lüktető városrész lesz, csupa-üveg házakkal, koncertteremmel, bevásárlóközpontokkal, irodaházakkal – a jelenlegi városközpont így eléri a kikötőt. No, már áll jó pár apartmantház, a kisebbek 15-18, a jelenlegi legmagasabb negyven emeletes. Attól függően, hogy mikor épült, változó volt a minőség is, de természetesen jó minőségű lakásokat találtunk. Minden házban van úszómedence (van ahol fedett, van ahol nyitott), konditerem és gyakori a 24 órás portaszolgálat. A földszinten üzlethelyiségek vannak kialakítva, ahol boltokat és jó éttermeket lehet találni. A házak alsó szintjein (1-7 emelet) vannak a teremgarázsok. Egy két hálószobás lakáshoz általában egy parkolóhely, három hálószoba felett két parkolóhely jár.

Ami furcsa volt, hogy a lakások között sokszor épületen belül is voltak minőségi eltérések. Volt olyan ház, ahol az első tulajdonos döntése alapján nem szereltek be légkondicionálót, még ha a falban minden úgy is volt kialakítva, hogy bármikor beépíthető legyen. Tavaly novemberben én a belvárosban dolgoztam (ahol most Ági), szóval gyalogtávolságra van mind a munkahely, mind a vasútállomás.

A második célpont: Southbank

Docklands az árai miatt esett ki, így egy kicsivel arrébb mentünk – Southbank. Itt is jó néhány új apartmanház épült az elmúlt években, hasonlóan Docklandhez. A minőségből (és a városképből) két épület emelkedik ki, az Eureka Tower és a Freshwater Place. Ez most a csúcsminőség Melbourne-ben. A Freshwater Place-ben láttuk a legjobb minőségű lakásokat. Maga az épület 60 emeletes és az edzőterem-uszoda komplexuma egyedülálló, még a csóró részen is. Ezt a csóró kifejezést persze nem kell komolyan venni, de úgy néz ki a ház, hogy az első 9 emelet parkolóház, aztán a tizediken van az előbb említett sportkomplexum egy kis réttel, ahol barbeque-zásra kialakított tűzhelyek várják a lakókat. Felette a negyvenedik emeletig laknak az “egyszerű földi halandók”.

A negyvenedik emeleten van egy második recepció azoknak, akik afelett laknak. Ezt nemes egyszerűséggel “Skyline Club“-nak nevezik, az itt lakóknak külön uszoda áll a rendelkezésükre, ahol a szauna építésénél úgy gondoltak, hogy az alattad elterülő városnál nincs jobb látkép, így a szaunából semmi nem zavarja a kilátást, hiszen az összes fala üveg…

Nem kell megijedni, a csóróbbik részen sincs esélyünk lakást venni, de mégis jó volt egy kicsit élvezni a kilátást.

Az Eureka Tower a déli földteke legmagasabb lakóépülete a maga 92 emeletével. Még nincs befejezve, de mindenképpen tudósítunk róla ha megmásztuk, ugyanis a tetején kilátó lesz. A megmászást nem kell szó szerint érteni, 13 lift gondoskodik arról, hogy mindenki oda jusson, ahova tervezte. Az épületben van egy 30 fős mozi is, így ha a szülinapi bulidon nem szeretnéd, hogy nagy rumli legyen otthon, akkor egyszerűen elkéred a mozi kulcsát, ahol nem csak meg tudtok kajálni, hanem egy filmet is megnézhettek a barátokkal.

Na, jól elkanyarodtam a lakásvásárlós témától, remélem nem bánjátok. A probléma a következő: ha itt – mármint ezekben városrészekben – akarsz lakást venni, akkor ahhoz nem kapsz 95-100%-os kölcsönt, merthogy túlságosan magas a kockázat, amit ugyebár a bankok nem szeretnek. Melbourne-ben nagyon sok tengerentúli ember lakik. Ez azzal a “kockázattal” jár, hogy sokan kapnak munkát Ausztrálián kívül. És akkor fogják a cókmókot, belevágják a bőröndbe, megbíznak egy ingatlanügynökséget, hogy adják el a lakást, aztán mennek. Igemám, csak ilyenkor az “el kell adni, minél gyorsabban” elv érvényesül, az ár nem számít. És ekkor egy adott toronyházban akár ötven-százezer dollárral a piaci ár alatt kel el egy lakás. Több ilyen lakást is láttunk, és az elején mi sem értettük, mi a baj ezekkel a kérókkal?

Amikor hitelt kérsz a banktól az első dolguk az lesz, hogy megnézzék, az adott kerületben, utcában, vagy akár házban mennyiért adtak el lakást az elmúlt hetekben, hónapokban. És egy-egy ilyen nyomott áron történt eladás után azt mondják, “öcsi, hogy vehetsz ilyen drágán lakást, ha a múlt héten jóval kevesebbért kelt el egy ugyanilyen apartmant” – ergo nem kapsz kölcsönt. Emiatt a bankok nagy része nem ad önerő nélküli vagy kis önerővel rendelkezőknek hitelt adott körzetekben, és ezek pont a korábbiakban említett kerületek…

Harmadik célpont: kifelé a városból

Januárban aztán megkaptam az “álom-állásomat”, ami a központtól 27 km-re van keleti irányban, így arra gondoltunk, mi lenne, ha elindulnánk mi arrafelé, ügyelve arra, hogy Áginak a munkába-járáshoz biztosított legyen a vasúti összeköttetés, no meg ha be akarunk menni a városba, ahhoz ne kelljen egy órát autózni. St.Kilda – Toorak – Malvern – Murrumbeena – Glen Waverley útvonalon lassan megérkeztünk oda, ahol dolgozom. Most éppen itt vagyunk a környéken, és már csak itt nézegetünk házakat. Az ok egyszerű: azért a pénzért, amiért benn a belvárosban egy két hálószobás lakást vehetsz, kintebb 2 szobás házat, még kintebb 3-4 szobás újépítésű ingatlant kaphatsz.

Már voltunk ház aukción, ahol nem volt, aki megadta volna a minimumárat, voltunk olyan “privat sale”-en, hogy a minimumárnál 10%-al többért tettünk ajánlatot, de volt, aki ezt is megfejelte 10%-al. Találkoztunk rengeteg ingatlanügynökkel, hitel-ügynökkel, láttunk rengeteg különböző stílusú, eltérő minőségű ingatlant, és lassan-lassan kialakul a kép, mit is keresünk valójában (meg persze mit engedhetünk meg magunknak).

Azonban ezt az utat mindenkinek magának kell végigjárnia, tudom, nem könnyű, de a tapasztalataink leírásával remélem segítettem egy kicsit. A lényeg, hogy az egész végén elégedett légy a megszerzett lakással/házzal, és elmondhasd: “A vadászat sikeres volt”.

Itt tényleg sokkal nagyobbak a házak, néha nem is értettük meg egy-egy helyiség funkcióját, azonban ne felejtsük el, amikor egy házra 30 év hitelt vesz fel valaki, akkor hosszú távra kell tervezni (még ha alapjában véve Ausztráliában könnyű az ingatlanokat értékesíteni).No, visszatérve a kinézett házra: egy új lakóparkban fekszik.

Magában a lakóparkban mindösszesen tizenkét ház van, ebből már csak kettő: egy szintes, és kettő kétszintes ház volt eladó. A kétszintesekben kicsik voltak a szobák, és az egyik megmaradt egyszintessel együtt a lakópark felett húzódó főútvonal miatt hangosak is voltak, így csak egy választási lehetőség volt.

De a megmaradt ház (szerencsére) tetszett mindkettőnknek. Három hálószoba, két fürdőszoba, dupla garázs, egy kicsi hátsó udvarral. Ez az, amit kerestünk. Egyébként az összes ház ilyen a lakóparkban, csak persze a fekvésük, beosztásuk különböző. Egy dolog hiányzott, hogy legyen egy dolgozószoba is, ahol nyugodtan vissza lehet vonulni munkához, tanuláshoz.

Itt Ausztráliában a hálószobák általában éppen akkorák, hogy egy dupla, esetleg queen ágy elférjen benne, szóval, ha nem a nappaliban akarsz kinevezni egy sarkot számítógépes munkaállomásnak, akkor jó ha van egy “study”-d. Ezek a népek szeretik elválasztani egymástól a nappali és az étkező részt, amit mi meg nem szeretünk, úgyhogy rögtön meg is kérdeztük őket (lévén, hogy padlók burkolása még nem történt meg), ugyan már kivennének-e egy falat, amire nincs szükségünk, és 2,5 méterrel arrébb újrahúznák, ezáltal két legyet ütve egy csapással: a nappali-étkező-konyha helyiség megnövekszik, és egy új helyiség, egy dolgozószoba jön létre.

Mivel a válasz igen volt, már csak azt kellett eldöntenünk, hogy mennyit alkudjunk le a meghirdetett árból. Írásos ajánlatot tettünk, a következő feltételekkel: Subject to Finance – tehát abban az esetben érvényes csak az ajánlat, ha két héten belül sikerül egy bankot találni, aki hitelt ad nekünk erre a házra. Hiába van előzetes hitelelbírálásunk, egy olyan házra nem kaphatunk hitelt, ami esetleg a piaci árhoz képest túlértékelt. A falak átrakását is bevettük feltételnek, hiszen pont ezért választottuk ezt a házat.

Mindez múlt vasárnap történt, és szerencsére nem kellett sokat várni a válaszra. (Könnyű most ezt mondani, de múlt hétfőn azért komolyan izgultunk, amikor még este hétkor sem hívott az ügynök…) No, este negyed kilenckor csörög a telefon, hogy az építtető-tulajdonos elfogadta az ajánlatot, szóval, kedden este mehetünk a házhoz és megkapjuk az általuk is aláírt szerződést… Kedd este már “otthonosan” érkeztünk a kéróhoz. Előtte Ágival a legközelebbi (Ferntree Gully) vasútállomáson találkoztunk, hiszen ő a munkahelyéről vonattal érkezett (Igen, ő sokat fog vonatozni, hiszen kb. 50 perc az út vonattal a belvárosig). No, az ingatlanügynök csaj ott volt, egy csekken átnyújtottuk a foglalót, és megkaptuk a szerződést, illetve elmondtuk, hogy kit bíztunk meg az átíratással. Nekünk itt más dolgunk nincs, a két “ügyvédi csapat” majd elintézi a felmerülő kérdéseket.

Később megtudtuk, hogy pénteken kint járt egy értékbecslő a háznál, hogy felértékelje. A munkájáról semmi infót nem kaptunk, azt kell mondjam, hogy szerencsére, hiszen ez mindössze annyit jelentett, hogy legalább annyit ér a ház, amennyiért ajánlatot adtunk.

Ma aztán délelőtt beszéltem a “mortgage brokerünkkel”, aki az egész hitel dolgot intézi. Ő rögtön át is faxolta a “Formal Approval” nevű igazolást, ami bizonyítja, hogy a bank rámondta az igent a hitelre és ami meglepett minket az az volt, hogy végül több hitelt adtak, mint amiről előzetesen szó volt. JA következő lépés, hogy a bank átküldje a papírokat, és az átírással megbízott emberünk szerint is érdemes legyen elfogadni a hitelszerződést.

A tervezett beköltözés időpontja október közepe, még le kell tisztázni a pontos dátumot, ugyanis a jelenlegi bérleti szerződésünket 30 napos hatállyal tudjuk felbontani, de a lényeg, hogy nemsokára boldog háztulajdonosok leszünk, bár már most is fülig ér a szánk.

2008 március, Melbourne

Szóval, tegnap az Ausztrál Jegybank újabb 0.25 pontos emelést hajtott végre, ami ugyebár kihatással van a betétek, hitelek kamatára, az inflációra, meg az egész ingatlanpiacra. No, nem ez az emelés okozza a fejtörést, hanem az, hogy ez a tizenkettedik 0.25 pontos emelés egymás után.

Nézzük a számokat, bár először azt akartam írni, hogy “játszunk a számokkal!”, de mégis meg kellett változtatnom ezt a bevezetőt – mindjárt megérted, miért. A most következő átlagok – mint ahogy a statisztikák – általánosítanak, de azért némi elképzelést adnak a kialakult helyzetről. Csak az átszámolhatóság végett, a CIB Bankban ma – közép árfolyamon – egy ausztrál dollár 161.19 forintot ér. A heti átlagos családi bevétel adózás előtt $1264. Az átlag ház/lakáshitel $249.489, az átlagos heti törlesztőrészlet $457, szóval a bruttó családi jövedelem 36.2%-át, és így az adózott átlagjövedelem kb.48%-át elviszi a törlesztőrészlet. Sok, alacsony jövedelmű család már nem engedheti meg magának, hogy fizesse ezt a megemelkedett részletet, így kénytelenek eladni ingatlanukat.

A másik tényező, hogy folyamatosan érkeznek külföldről a bevándorlók, akik ugyebár munkát és lakóingatlant keresnek. A melbourne-i helyzet az, hogy többen jönnek, mint amennyi lakás/ház épül, így az ingatlanárak elindultak felfelé, annak ellenére, hogy 86.613 új házat építettek a 2001-2006 közötti időszakban, Melbourne lakossága 270.000-el (az előrejelzést harmadával meghaladva) nőtt. Ha ugyebár fizeted rendesen a hiteled törlesztőrészletét, és tételezzük fel, nem jelent gondot, hogy emelésenként 50-60 dollárral nő a havi törlesztőrészleted, akkor nincs olyan nagy baj, ha tudod, az ingatlanod értéke folyamatosan emelkedik, Melbourne-ben ez 1997-ben 24% volt. Igen ám, csak mi van akkor, ha házat/lakást akarsz venni, és az összegyűjtött pénzed nem elég a kezdőrészlethez? No, akkor még gyűjtesz egy kicsit. Csak mire eltelik újabb fél év, most már a magasabb megtakarításod sem elég, hiszen az ingatlanpiacra továbbra sem tudsz belépni.

Kiértékelve a 2006-os népszámlálási adatokat, kiderült, hogy Melbourne folyamatos növekedése és Sydney jelenlegi szerényebb növekedése miatt Melbourne Ausztrália legnagyobb városává léphet elő 20 éven belül, és ez a 2001-es népszámlálási adatokból készített előrejelzéshez képest tíz évvel “előrecsúszott”. Ezt a korai időktől tartó versenyt maguk a városlakók döntötték el azzal, hogy a zsúfolt Sydneybe kevesebben költöznek, mint a növekvő Melbourne-be, miközben az új munkahelyek teremtése is ausztrál átlag alatti a szomszéd várban – az átlag ház ára $553.000, szemben a tavalyi nagy emelkedés után elért 485.000 dolláros melbourne-i átlagházárral.

Melbourne-be hetente 1500-an érkeznek, így Victoria állam lakossága 2020-ra 6.2 millióra növekszik, és ez a szám már komoly lépésekre ösztönzi a jelenlegi vezetést. A tegnapi nappal a következő városrészek (suburb) kiparcellázását jelenlette be a John Brumby által vezette victoriai kormány: Wynham es Melton-Caroline Springs (nyugat), Hume, Whittlesea (észak), Casey-Cardinia (kelet), ami így kb 90.000 új telket – és persze majd házat – jelent. Hát, (város)történelmi jelentőségű időket élünk, csak abban reménykedhetünk, hogy a legélhetőbb városok között továbbra is ott találjuk a “mi kis városunkat”, Melbourne-t.