Lakásvásárlás 3

Kropi kitűnő beszámolója, 2006

Hitelfajták

Most már ismert, hogy milyen az ingatlanvásárlási folyamat, de nézzük meg, mire is vállalkozik az ember? A hitelek maximális futamideje 30 év, ennél hosszabb nem lehet, de persze akármilyen futamidő választható 1 és 30 év között.

A felvehető hitel nagyságáról a téma kezdetekor írtam, körülbelül úgy számítják, hogy a havi törlesztő-részlet ne legyen nagyobb a nettó fizetés felénél. (Persze figyelembe véve a már meglévő hitelkártyáid törlesztését, meg az esetleges autóhitel(eke)t.

A most általános hitelkonstrukciók az ingatlan vételárának 95%-t hitelezik meg (ezt nevezik 95%-os hitelnek). Az átíratás költsége az ingatlan árának úgy 5-6%-a, tehát, ha az ingatlan árának 10%-át fel tudod mutatni megtakarításként, akkor simán megkapod az ingatlant.

Van még egy plusz költség, ez az úgynevezett “mortgage insurance”. Ezt abban az esetben kell fizetni, ha az ingatlan értékének több mint 80%-át hitelből fizeted. Ez egy viszontbiztosítás, ami védi a bankot az ellen, ha nem tudnád fizetni a törlesztő-részletet. (A díja az ingatlan vételárának kb. 2,5%-a, de ezt sokszor hozzá lehet csapni a felveendő hitelhez – ergo, ezt nem kell megtakarításként felmutatnod a hiteligényléskor.)

Szóval, a mai “hétköznapi” ausztrál lakáshitel 95%-os, de vannak ennél jobb megoldások is. Itt van például a 97%-os, ekkor csak a három százalékot kell felmutatni megtakarításként, no meg persze az átíratás költségét kell majd állnod, de azt is csak átadás-átvétel előtti napokban. A következő a 100%-os hitel, ezt általában új építésű házakra, lakásokra adják, a finomság ebben az, hogy a hitel-biztosítás egy kicsit magasabb, és azt nem lehet hozzácsapni a felvett hitel összegéhez, ergo, szinte ugyanannyi kezdőtőkével kell rendelkezned, mint a 95%-os esetén. De sokkal rugalmatlanabb, mint az előző.

Az eddig említett hitelek fedezete a megvásárolt ingatlan volt. Számoljunk egy kicsit. Vegyünk egy Melbourne-ben nem drága, nem olcsó házat: eladási ára $300.000.

Amennyiben igaz az, hogy évente átlagosan tíz százalékkal mennek fel az ingatlanárak, akkor ami most 300k, az egy év múlva 330k, kettő év múlva pedig 363k, és így tovább. Persze, vannak jobb és rosszabb évek, de a tendencia az elmúlt 10 év alapján ez. Egy ideig – tegyük fel – fizetted a törlesztő-részeket, (mondjuk két évig) csak közbejött valami előre nem kalkulálható esemény. Miközben te fizetted, a tőketartozás lement 4800 dollárral (hiszen az elején a törlesztő-részlet nagy része (90%-a) kamatra megy), tehát van egy ingatlan, amin $296.000 hitel van, és aminek a piaci értéke $363.000. No, most már látszik, hogy a bank nem vállal nagy kockázatot, mert ha nem fizeted a hitelt, a bank simán kilakoltat, eladja a házat és a befolyt összegből rendezi a tartozást.

Hogy ne csak mindig rózsaszín dolgokat írjak, Victoriában 7300-an “várnak” arra, hogy a bank eladja az ingatlant fölülük, mert nem törlesztettek. A victoriai össz lakáshitel-állomány 738 Mrd dollár, az átlagos tartozás 225k, az átlagos hitelhossz 25 év.

De miért vesznek az emberek ingatlant? Térjünk vissza az előbbi számtanpéldához! Ott tartottunk, hogy kettő év múlva az ingatlan értéke és az aktuális tartozás között lesz egy nem elhanyagolható 67.000 dolláros különbség. Ilyenkor az mondod magadban, miért ne fektessük be ezt a különbséget egy másik ingatlanba? Refinanszírozást kérsz a banktól, ők felértékelik a jelenlegi házadat, majd veszel egy másik ingatlant, aminek a kezdőrészletét az előző hitel és a régi házra kapott új hitel közötti különbségből fizeted be. Az új ingatlant kiadod, a bérlő fizeti a havi törlesztő-részletet. Amennyiben nem fedezi teljesen, akkor az adóbevallásodban elszámolod, ugyanúgy, mint az összes egyéb költséget, ami a beruházási céllal vásárolt ingatlanhoz kapcsolódik. 20-30 év múlva pedig ott van a kezedben egy teljesen kifizetett ház.  Gondolom nem nagyon kell ecsetelnem, hogy ezt nem egyszer játszhatod le az életed során, és most nem a gonosz ingatlan-spekulánsokról volt szó, hanem az átlagemberről.

No, ha még “csóróbb” vagy, akkor kaphatsz 105%-os hitelt is, csak ahhoz már kell egy másik ingatlan fedezetként, vagy egy jól kereső kezes J.

Százalékok

A hitelkamat-százalékok nagyban függnek a jegybanki alapkamattól. Amennyiben az alapkamatot emelik, a változó kamatozású hitelek kamatai “követik” azt. Mi számít manapság jó kamatnak? Egy átlagos változó kamatozású hitelnél jelenleg 7-7,5% éves kamat a jellemző. Ha akarod, akkor a hitelt felveheted fix kamatra is, ekkor ugyebár nincs gond, ha felmegy az alapkamat, csak akkor leszel bosszús, ha csökkentik. A másik lehetőség, hogy a rögzített kamatot beállíthatod 1-2-5-10 évre, ami után változó kamatozású lesz a hiteled. A köztes megoldás meg a következő: megosztod a felvett hitelt fix kamatozású és változó kamatozású részre, így mindkét verzió előnyét (és persze hátrányát) élvezheted.

Vannak “becsapós” hitelek, amikor nem csak kamat van, hanem elbírálási díj, havi díj vagy éves kártyadíj vagy “büntetés”, ha korábban fizeted vissza a hitelt, vagy ezek mind együttvéve, szóval, a legalacsonyabb kamat nem biztos, hogy a legkisebb banki költséget jelenti neked.

A kamatok persze függnek a hitel típusától, a 105%-os hitelnél akár 8-9%-ról beszélünk.

100% offset

Van egy nagyon jó megoldás, amikor nem egy számlát nyit a bank neked, hanem kettőt. A kötelezően fizetendő havidíjon felül befolyt összeg erre a megtakarítás számlára kerül, és csak a különbség után kell kamatot fizetned. Miért jó ez? Gondolj bele, $300.000-el tartozol, azután fizetsz hitelkamatot (ami mindig magasabb lesz a betéti kamatnál, hiszen ebből él a bank), de sikerül félretenned, és $50.000-t megtakarítasz. Ezután persze kapsz betéti kamatot, de Ausztráliában ezután kamatadót kell fizetni. Nem egyszerűbb azt mondani, hogy akkor $250.000 után fizetek kamatot? És abban a pillanatban, ha szükséged van rá, teljes egészben kiveheted ezt a pluszban befizetett összeget. Persze, ha ott hagyod, annyival rövidebb lesz a hitel futamideje.

Professional loan

Minden bank a jó ügyfelekre hajt. Ki a jó ügyfél? Akinek az átlagnál magasabb a jövedelme. Talán azért hívják professzionálisnak, mert többnyire “komoly” állással kaphatsz ennyi fizetést. Ezt a hiteltípust SEHOL sem hirdetik, nem is láthatod meg a banki hirdetményekben, mégis, ha $60.000-nál nagyobb az éves jövedelmed, akkor 0.5-0.6% kamatkedvezményt kapsz. Tehát akár 6.7-6.8%-os kamatot is elérhetsz ugyanolyan összegű hitelnél, azt gondolom, hogy a kisebb kockázat miatt tudják megtenni ezt a bankok.